Leasing spazio di vendita - pignoramenti ed annullamenti locazione

In Caso di preclusione
La preclusione di un mutuo si estingue tipicamente tutte le rivendicazioni alla proprietà. In altre parole, se hai negoziato un contratto di locazione e di iniziare un business, il vostro diritto di utilizzare lo spazio di vendita al dettaglio è terminato da preclusione a meno che non vi sia un accordo separato.
Sarà Lender Annulla?
In molti casi, il creditore ha un periodo di tempo definito di rifiutare contratti di locazione o che si presume rimanere intatto. Inoltre, i finanziatori spesso vogliono mantenere i contratti di locazione e gli inquilini per rendere la struttura più vendibile. Tuttavia, se il tasso di noleggio per un contratto di locazione è ben al di sotto affitto di mercato, e l'inquilino è chiaramente riuscito, il creditore avrebbe probabilmente terminare la locazione e richiedono l'inquilino di negoziare un nuovo contratto di locazione a canone di mercato.
Negoziare da una posizione di debolezza
Gli inquilini posizione negoziale è molto più debole di quanto lo fosse quando ha negoziato il contratto di locazione. L'inquilino ha un business di successo in questa posizione. Cambiare la posizione del business può danneggiare o distruggere il business. La capacità del conduttore di contrattare e negoziare i termini di locazione è un debole.
Clausola Nondisturbance
Gli inquilini possono evitare questo dilemma ottenendo un accordo che il contratto di locazione non sarà risolto dalla preclusione. Questo è definito una clausola nondisturbance. I proprietari sono riluttanti a concedere questa concessione a causa delle limitazioni che impone il padrone di casa quando ottenere finanziamenti.
Norme di manutenzione
La definizione di standard di manutenzione è spesso vaga. Una clausola tipico può leggere che "il padrone di casa di mantenere la proprietà in modo coerente con la pratica locale e proprietario di un prudente".
Garanzie personali
I proprietari amano garanzie personali in quanto limitano sostanzialmente la capacità del conduttore di abbandonare le operazioni presso lo spazio di vendita al dettaglio. Le garanzie personali dovrebbero essere evitati dagli inquilini quando possibile. E 'ragionevole che l'inquilino rimborsare l'importo residuo da ammortizzare di eventuali miglioramenti dell'inquilino e delle commissioni di leasing se l'affitto termina presto. Inoltre, è ragionevole per un inquilino per garantire un livello minimo di prestazioni su un edificio costruito per le sue specifiche.
Regole diverse per spazio di seconda generazione?
Tuttavia, per lo spazio di locazione di seconda generazione, è ragionevole chiedere che l'inquilino non sia personalmente o collettivamente responsabili di là di pagare la quota non ammortizzata dei miglioramenti dell'inquilino e commissioni di leasing. Anche se questo è ragionevole, potrebbe non essere possibile. La forza del mercato locale di noleggio e la pratica locale detterà se i proprietari possono estrarre garanzie personali da inquilini.
Acquisto Opzione
Per i singoli edifici inquilino di vendita al dettaglio, gli inquilini spesso vogliono il diritto di acquistare l'immobile ad un prezzo prestabilito. I proprietari preferiscono evitare questo. Un compromesso sta fornendo l'inquilino un primo diritto di rifiuto.
Problemi di sublocazione
I proprietari vogliono che l'inquilino di effettuare i pagamenti di affitto per tutta la durata del leasing, ma non vogliono che l'inquilino di trarre profitto da subaffitto lo spazio di vendita. In alcuni casi, l'inquilino ha il diritto di subaffittare lo spazio previa approvazione da parte del padrone di casa. C'è spesso una clausola che l'approvazione del padrone di casa non può essere negato irragionevolmente. C'è anche spesso una clausola che limita i tipi di imprese che possono subleasing dal locatario. Pagamenti di sublocazione superiori a pagamenti sul contratto di locazione primaria può essere un elemento intensamente negoziato.
Minimo di ore di funzionamento
Alcuni centri commerciali richiedono ore fisse di operazioni per ogni inquilino. Il concetto è fantastico. Se un cliente visita il centro commerciale, sanno che ogni negozio sarà aperto dalle 9 alle 21:00 (o qualsiasi altra cosa le ore di funzionamento). Tuttavia, supponiamo si aspetta di ottenere il 90% del vostro business 12:00-05:00 In alcuni casi, le ore minime di operazioni non negoziabile. Potrebbe essere necessario prendere in considerazione le ore in eccesso di operazioni di parte del costo di occupazione.
Parcheggio dedicato
Parcheggio dedicato è un altro problema in cui gli interessi divergono quasi sempre. Gli inquilini amano avere il parcheggio dedicato ai loro clienti e proprietari odio dover parcheggio dedicato a un qualsiasi negozio. Traffico di punta per un negozio può verificarsi in un breve periodo di tempo. Tuttavia, i parcheggi sono in genere dedicati 24 ore al giorno. Un compromesso è il diritto di mettere cartelli portatili di fronte a posti auto per diverse ore al giorno coerenti con le ore di punta del tenant di business.
Opzioni di espansione e diritto di prelazione
Diritti espansione e primi diritti di rifiuto sono meno tipici per il retail che per l'ufficio. Tuttavia, si supponga che si sta aprendo un piccolo ristorante in un centro commerciale altamente vacante. Stai prendendo inizialmente di 1000 piedi quadrati di spazio, ma spero di espandere il ristorante a cinque o 10.000 metri quadrati di spazio. Avere il diritto di prendere spazio aggiuntivo in un precedentemente concordato-upon tariffa di noleggio e di rivendicare uno spazio aggiuntivo attraverso un primo diritto di rifiuto può essere prezioso. Una volta che il ristorante è successo, negoziare prezzi ad un livello favorevole sarà difficile.
Esempio
Ad esempio, si supponga tuo ristorante opera con successo per due anni e si aspetta di espandere il ristorante durante i prossimi 12 mesi. Sfortunatamente, il tuo padrone di casa ti dice che ha appena preso in affitto gli spazi su entrambi i lati di voi. Un primo diritto di rifiuto per lo spazio aggiuntivo può permettere di evitare questo problema. Considerare se il tasso di noleggio per il primo diritto di rifiuto è il tasso concordato tra il proprietario e il nuovo inquilino o un tasso predeterminato.
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