Vantaggi e svantaggi di opzione di locazione negli investimenti immobiliari

Opzione di locazione investimento immobiliare è un modo creativo per iniziare in investimenti immobiliari. Il più grande vantaggio di questo metodo è investire "controllo". Dà sostanza all'investitore il diritto di possedere - essere in controllo di - e profitto da una proprietà senza possederlo.
Un contratto di opzione di locazione è una combinazione di due documenti. La parte locazione è dove il proprietario si impegna a far si affitta loro proprietà mentre li paga affitto per un determinato periodo di tempo. Durante il periodo di locazione il proprietario non può aumentare l'affitto, noleggio a nessun altro, o vendere la proprietà a chiunque altro.
La parte dell'opzione rappresenta il diritto è stato acquistato per acquistare l'immobile in futuro per un prezzo specifico. Se si decide di esercitare l'opzione per l'acquisto, il proprietario deve vendere a voi al prezzo negoziato. La parte scelta del contratto obbliga il venditore a vendere a voi durante l'opzione periodo, ma non obbliga a comprare. Sei obbligato solo a fare canoni come concordato durante il periodo di locazione.
Quando il contratto di opzione di locazione è scritto e strutturato correttamente, può fornire enormi benefici e vantaggi per l'investitore. Se l'opzione di locazione comprende il "diritto di sub-locazione", l'investitore può generare un flusso di cassa positivo affittando la proprietà di un inquilino per la durata del suo contratto di locazione, o opzione di locazione la proprietà di un inquilino-acquirente per il flusso di cassa positivo e profitti futuri. Se l'opzione di locazione comprende un "diritto di assegnazione" l'investitore potrebbe assegnare il contratto ad un altro acquirente per un rapido profitto.
 Opzione di locazione investimento immobiliare, è un flessibile, a basso rischio, metodo altamente leveraged di investimento che può essere implementata con poco o nessun soldi.
Alta Leverage
E 'altamente sfruttato perché siete in grado di ottenere il controllo di una proprietà e profitto da subito - anche se non si possiede ancora. Il fatto che non si possiede ma limita anche la vostra responsabilità personale e la responsabilità. Solo se si decide di acquistare la proprietà esercitando il vostro "opzione d'acquisto" vorresti prendere il titolo di proprietà.
Poco o nessun soldi
Il costo di un investitore per implementare un contratto di opzione di locazione con il proprietario richiede poco o nessun soldi su soldi in tasca perché è interamente chiuso tra investitore e proprietario. Ci sono una varietà di modi in cui il canone opzione può essere strutturato come un piano di rateizzazione, il pagamento palloncino o altro accordo gradevole tra le due parti. La tassa di opzione può anche essere un minimo di $ 1.00. Al fine di garantire la proprietà per l'acquisto in un secondo momento, inquilino-acquirenti in genere pagano una tassa di opzione non rimborsabile di circa il 2% -5% per l'acquisto negoziata al venditore. A seconda di come il contratto di opzione di locazione è scritto e strutturato, l'investitore potrebbe usare tassa di opzione denaro del conduttore-compratore di pagare qualsiasi tassa di opzione dovuta al proprietario.
Flessibile
Si tratta di un metodo flessibile di investimento immobiliare perché i termini del contratto, come gli importi di pagamento, le date di pagamento, rate, tasso di interesse, solo pagamento di interessi, pagamenti pallone, prezzo d'acquisto e gli altri termini sono tutti negoziati tra venditore e compratore. Responsabilità di entrambe le parti sono negoziabili. Ad esempio, se l'investitore non vogliono agire in qualità di padrone di casa, poteva specificare nel contratto di opzione di locazione che il locatario, il compratore sarà responsabile di tutta la manutenzione e le riparazioni minori e il venditore originale rimarrà responsabile per rilevare i principali riparazioni.
Finanziariamente basso rischio
E 'a basso rischio finanziario. Se la proprietà non riesce a salire abbastanza di valore per realizzare un profitto, è stato il acquistato il diritto di cambiare idea e lasciare che la "possibilità di acquistare" scadere. Anche se il vostro inquilino-acquirente decide di non acquistare l'immobile, avete approfittato da un flusso di cassa mensile positivo da canoni di locazione del locatario-acquirente e tassa di opzione non rimborsabile in anticipo.

Diamo un'occhiata ad un esempio di un contratto di locazione con opzione di acquisto strutturato in modo che i profitti degli investitori in 3 fasi distinte dell'investimento.
Profitto # 1 tassa di opzione non rimborsabile
Il futuro prezzo di vendita negoziato con l'attuale proprietario è 125.000 $ con una tassa di opzione del 2% del prezzo di vendita. Fee Opzione dovete il proprietario è di $ 2.500. Il futuro prezzo di vendita impostato per il vostro inquilino-acquirente è 155 mila dollari e la tassa di opzione è il 4% del prezzo di vendita. Tassa di opzione l'inquilino-acquirente deve te è 6,200 dollari. Si raccolgono $ 6200 da inquilino-acquirente e pagare 2.500 dollari per il proprietario e il vostro profitto = 3.700 dollari
Profitto # 2 cash flow da canoni di locazione mensili
Il pagamento mensile di noleggio è negoziato con il proprietario è di $ 1.000. Si imposta il pagamento mensile a 1250 dollari al mese per il vostro inquilino-acquirente. Ogni mese si raccolgono 1.250 dollari dal vostro inquilino-acquirente e pagare il proprietario 1.000 dollari ogni mese. Il vostro profitto è di $ 250 flusso di cassa positivo mensile, durante il periodo di locazione.
Profitto # 3 è impostato quando il contratto di opzione di locazione viene inizialmente scritto
La differenza in futuro prezzo di acquisto negoziato con il proprietario e il futuro set prezzo di acquisto per il vostro inquilino-acquirente. Diciamo che la proprietà va in valore per valutare per almeno 155 mila dollari. Il tuo inquilino-acquirente decide di esercitare la loro opzione per l'acquisto. Si acquista la proprietà da parte del proprietario a $ 125.000 e poi venderlo al vostro inquilino-acquirente per 155.000 $. $ 155,000 - $ 125,000 la si paga al proprietario = 30.000 $ di profitto.

Naturalmente la chiave per fare opzione di locazione lavoro investimento immobiliare, è trovare venditori motivati ​​e acquirenti. Trovare questi venditori e acquirenti motivati ​​non dovrebbe essere difficile. Il proseguendo lungo giro nel mercato immobiliare ha creato un gran numero di venditori che non possono vendere i loro beni e anche gli acquirenti che non possono ottenere finanziamenti per l'acquisto. Il venditore potrebbe ottenere un'offerta equa da pagare in futuro vendendo i propri beni a un investitore immobiliare su base opzione di locazione. Un potenziale inquilino-acquirente potrebbe avere la proprietà della casa, senza dover qualificarsi attraverso linee guida mutuo per la casa tradizionale.
Uno svantaggio di opzione di locazione investimento immobiliare comporta l'inquilino o affittuario acquirente eventualmente inadempienti sui canoni mensili. Questo renderebbe necessario per l'investitore a venire con i soldi di tasca per pagare il proprietario e possibilmente avere procedere con le procedure di sfratto. Tuttavia, ci sono alcune disposizioni e clausole che possono essere scritti in opzione di locazione per scoraggiare gli acquirenti dal mancato pagamento.
Se l'investitore non riesce a fare "due diligence" prima di stipulare un contratto di opzione di locazione, si potrebbe finire con una proprietà che è invendibile. Ci potrebbe essere un certo numero di privilegi su di esso, questioni che coinvolgono la proprietà del bene o potrebbe essere in preclusione. Eseguendo diligentemente la ricerca prima di stipulare un contratto di opzione di locazione, l'investitore può evitare questi errori. Un paio di cose l'investitore potrebbe fare è - effettuare sfondo e credito controlli sia per il venditore e l'acquirente, cercare registri pubblici in riferimento alla proprietà e lo stato di proprietà, o fare una ricerca del titolo.
Nonostante i pochi svantaggi, opzione di locazione investimento immobiliare continua ad essere un ottimo modo per investire nel settore immobiliare con poco o nessun soldi e rischi finanziari bassi. Resta anche di essere un ottimo modo per ottenere il controllo di un immobile non si è proprietari e creare cash flow positivo e gli utili a condizioni flessibili.
Linea di fondo, il segreto del successo nel difficile mercato di investimento immobiliare di oggi è di utilizzare solo le migliori idee creative, strumenti collaudati e strategie che sono stati utilizzati con successo da altri investitori per generare flussi di cassa e profitti dal mercato immobiliare di oggi. Quanto più a capire e applicare ora, più si approfittare di crisi finanziaria di oggi.