Come analizzare il ritorno Cash-on-cash

Il Cash-on-Cash Return è una misura di rendimento del tasso di interesse di una proprietà che producono reddito sul capitale investito. Il rapporto è derivato prendendo il flusso annuale netto di cassa (cioè, il flusso di cassa disponibile per gli investitori), diviso per il capitale investito.
Cash-on-Cash Return = Net Cash Flow / Investito Netto
Ci sono quattro tipi di rendimento cash-in cash: Leveraged, leva finanziaria, prima delle imposte e al netto delle tasse. Considerare i seguenti esempi:
Esempio 1: Supponiamo che un investitore acquista per 10 milioni dollari, con una partecipazione del 25% di un immobile - $ 2'500'000. Alla fine del primo anno, la cassa disponibile per essere distribuito per l'investitore è di $ 200.000. La leva finanziaria, prima delle imposte ritorno cash-in cash sarebbe:
200.000 $ / 2.500 mila dollari = 0,08% x 100 = 8,00%
Esempio 2: Supponiamo che l'investitore ha un tasso di imposta federale e statale del 25%. Poi, l'effetto leva, al netto delle tasse ritorno cash-in cash sarebbe:
$ 200.000 x 25% = 50.000 $
$ 200,000 - $ 50.000 = 150.000 $
150.000 $ / 2.500 mila dollari = 0,06% x 100 = 6,00%
Esempio 3: In alternativa, l'investitore ha acquistato una proprietà con tutto contanti per $ 10.000.000. Poiché non ci sono obblighi di prestito, l'investitore ha il diritto di tutti i flussi di cassa netta disponibile. Supponendo che la proprietà ha un flusso di cassa netto di 740 mila dollari, allora la leva finanziaria, al lordo delle imposte ritorno cash-in cash sarebbe:
$ 740.000 / $ 10000000 = 0.074 x 100% = 7,40%
Esempio 4: Anche in questo caso, supponiamo l'investitore ha un tasso di imposta federale e statale del 25%. Poi, la leva finanziaria, al netto delle tasse ritorno cash-in cash sarebbe:
$ 740.000 x 25% = $ 185.000
$ 740.000 - $ 185.000 = 555.000 $
$ 555.000 / $ 10000000 = 0,0555% x 100 = 5,55%
Simile a un tasso massimo, il rendimento cash-in cash è una metrica semplice un investitore può utilizzare per valutare il potenziale di rendimento di un immobile (vale a dire "rischio") rispetto a un investimento alternativo, come un Treasury Bond USA. Si tratta di uno strumento affidabile per immobili stabilizzate ma ha diverse carenze a breve un investitore dovrebbe considerare.
Imperfezione # 1: Cash-on-cash è più affidabile nel primo anno rispetto agli anni futuri. Ciò è dovuto alla immediatezza del reddito. La maggior parte degli acquirenti di proprietà si sforzano di riflettere accuratamente di una proprietà primo anno di attività nel loro pro forma. Tuttavia, le proiezioni per gli anni seguenti sono tutti soggetti alle ipotesi del compratore. Tali ipotesi possono risultare selvaggiamente errato.
Imperfezione # 2: Cash-on-cash può essere manipolata dalle prestazioni della struttura sia buono e cattivo. Una proprietà che si prevede operare al 93% di occupazione, ma sta operando al 95% di occupazione può produrre un rendimento più elevato cash-in cash per l'investitore. In alternativa, la stessa proprietà potrebbe essere al 92% di occupazione e il proprietario può decidere di differire alcune voci di manutenzione per mantenere il suo denaro in contanti. In questo scenario, il rendimento cash-in cash potrebbe essere ciò che è stato proiettato, ma si tratta di una futura costo di manutenzione differita dovrà essere effettuata una volta.
Imperfezione # 3: I rendimenti sono aumentati di soli interessi mutui. Dal momento che un pagamento di capitale non ha bisogno di essere fatto non c'è più flusso di cassa disponibile per l'investitore. Ciò fornirà i pagamenti in contanti superiori, ma ridurrà i proventi della vendita alla fine come una maggiore quantità di capitale dovranno essere prepagate
Imperfezione # 4: Non prende in considerazione l'apprezzamento di proprietà. Alcuni investitori possono optare per i ritorni cash-in-cash più bassi per investire in una proprietà che ha una maggiore possibilità di apprezzamento che l'acquisto di un immobile con stabilizzati ritorni cash-in-cash, ma poco o nessun apprezzamento.
Imperfezione # 5: Il meno equità nella proprietà, maggiore è il rendimento cash-in-cash. E 'ovvio che il meno netto utilizzato per l'acquisto di un bene maggiore è il rendimento per l'investitore. Alcuni potrebbero obiettare questo non è un difetto. Tuttavia, ritiene che mettendo meno equità in una proprietà davanti aumenta il rischio per l'investitore quando arriva il momento di rifinanziare o vendere, soprattutto se la proprietà ha avuto poco apprezzamento o ha esperienza di ammortamento. Se siete tentati di fare questo assicurarsi che la ricompensa è valsa la pena il rischio.
Va notato che la maggior parte i ritorni cash-in-cash sono espressi al lordo delle imposte. Il motivo principale è che la situazione fiscale di ciascun investitore è unico. Un investitore dovrebbe usare cash-in cash-ritorno come solo una delle diverse metriche per la valutazione di una proprietà specifica per l'acquisto.